Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын албаны газар чөлөөлөх хэлтсийн ахлах мэргэжилтэн Б.Мягмарсүрэнтэй ярилцлаа.
Нийслэл Улаанбаатар хотод бүтээн байгуулалтын төслүүдийг хэрэгжүүлэхэд хамгийн тулгамдсан асуудал нь хөрөнгө мөнгө, цаг хугацаа шаарддаг газар чөлөөлөлтийн ажил. Газар чөлөөлөлтийн мэргэжилтнүүдийн хувьд хэр зэрэг хүндрэл бэрхшээлтэй тулгарч байна вэ?
Мега төслүүдийг хэрэгжүүлэх үндсэн хөшүүрэг нь газар чөлөөлөлтийн ажил. Газаргүй бол ямар ч бүтээн байгуулалт явахгүй шүү дээ.
Төсөл хэрэгжүүлэгчийн зүгээс ажлын зураг төслөө эцэслэн баталж өгөхгүйгээр “Газар чөлөөлөлтийн ажлаа эхэл” гэж шахдаг нь хамгийн их тулгардаг бэрхшээл. Гэтэл эцэслээгүй зураг төсөл барьж хээрийн судалгааг муу хийснээс болоод дам нөлөөллүүд гарч ирдэг. Тухайлбал, далангийн өндөржилт нь харагдахгүй, зөвхөн замын трассын зургийг өгчихөөр айлуудын орц, гарц дам нөлөөлөлд хаагдчихдаг. Үүнээс үүдээд иргэн, хуулийн этгээд бүтээн байгуулалтын ажлыг дэмжихгүй байх, эсэргүүцэх, цаашлаад тэмцэл хийх зэрэг асуудал тулгардаг. Мөн нөгөө талаар тухайн байршилд өөрөө амьдардаггүй, бусдад түрээсэлсэн иргэд газар чөлөөлөлтийг дэмжихгүй байх хандлага элбэг.
Давуу тал бас бий. Таван жилийн өмнө иргэн, хуулийн этгээдийн зүгээс газар чөлөөлөлтийг дэмждэггүй байсан бол өнөөдөр эзэмшлийн газар дээрээ амьдарч буй иргэд газраа чөлөөлж, бүтээн байгуулалтыг дэмжих оролцоо нэмэгдэн, нийгмийн сэтгэл зүй аажим өөрчлөгдөж байгаа нь ажиглагдаж байгаа. Ирэх таван жилд олон нийтийн хандлага, сэтгэлгээ улам өөрчлөгдөж, газар чөлөөлөлтөд идэвхтэй оролцдог болох биз ээ.
Төсөл хэрэгжүүлэхдээ газар чөлөөлөлтийн ажлыг тодорхой төлөвлөөгүйгээс хугацаа нь хойшлох эрсдэлтэй бөгөөд олон нийтийн зүгээс ч энэ тухай ойлголт муутай. Хуулийн төсөлд ямар зохицуулалт тусгах шаардлага байдаг вэ?
Төсвийн тухай хуульд Техник эдийн засгийн үндэслэлгүй, зураг төсөлгүй, газрын асуудал шийдээгүй ажилд хөрөнгө оруулалтын зардлыг батлахгүй гэсэн заалт бий. Уг хэрэгжилт хангалтгүйгээс өнөөдөр газар чөлөөлөөгүй байтал тухайн байршилд зам барихаар баталчихдаг. Тиймээс зам барьж байхтай зэрэгцээд газраа чөлөөлж явахаас өөр аргагүй болчихдог. Ерөнхийдөө, аливаа төсөлд газар чөлөөлөлтийн хугацааг тусгахаас илүүтэй бэлэн болсон газарт төсөл хэрэгжиж байх зохицуулалт хэрэгтэй болов уу.
Иргэдийн хувьд газар чөлөөлөлтийн бүсэд эзэмшлийн газар нь өртсөн, эсэхийг яаж мэдэх вэ?
Зураг төсөл нь батлагдсан бол тухайн бүтээн байгуулалтын ажил газрын удирдлагын нэгдсэн сүлжээнд бүртгэгдсэн байдаг. Тэгэхээр иргэн та газрын гэрчилгээ, иргэний үнэмлэхээ баримтжуулж, өөрийн амьдарч буй дүүрэг, нийслэлийн газрын албанд очоод шалгуулах боломжтой.
Гэр хорооллын дахин төлөвлөлтөнд өртсөн ч өнөөдрийг болтол бодит хэрэгжилтгүйгээс байшингаа засъя гэхээр засаж болдоггүй, мөн больж болдоггүй нөхцөлд амьдарч буй айл өрх олон байна?
Тухайн дахин төлөвлөлтийн компанийн удаашралтай байдал, бүтэлгүйтэл, чадамжгүйгээс шалтгаалж иргэд хохирч байгаа тохиолдол бий. Жишээлбэл, Дэнжийн 1000-ын цагаан байруудыг орон сууцжуулж дахин төлөвлөнө гээд 2013 онд баталсан байдаг. Тухайн оршин суугчид 12 жилийн турш байранд орохыг хүлээж байгаа. Шалтгаан нь тодорхой бодлогын баримт бичиг байхгүй, ямар ч төлөвлөлтгүйгээс ийм байдалд орчихсон. Татвар төлөгчдийн мөнгийг төрийн албан хаагчийн хувьд захиран зарцуулж, мэргэжлийн хөрөнгийн үнэлгээчний үнэлгээний дагуу бид иргэнд өгдөг. Нэг зүйлийг ойлгуулмаар байгаа юм. Гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийг манай албаны хийж байгаа нөхөн олговортой газар чөлөөлөлттэй холбож ойлгож болохгүй. Хоёр өөр зарчмаар явдаг зүйл. Нэг нь барилгын компани санал тавиад та газраа чөлөөлөөд байранд орох буюу хоёр иргэний хооронд хийж буй хэлцэл юм.
Харин Сэлбэ дэд төвийн газар чөлөөлөлт маш амжилттай хэрэгжиж байна. Учир нь иргэнд хүлээлт үүсэхгүй. Иргэн зөвшөөрлөө гарын үсэг зурлаа, 14 хоногийн дараа дансанд мөнгө орох байдлаар хэрэгжсэн. Магадгүй, энэ төслийг байраар солих шийдлээр хэрэгжүүлсэн бол газар чөлөөлөлт өнөөдрийнх шиг явахгүй байсан болов уу.
Сэлбийн газар чөлөөлөлт бусад төслийн хувьд жишиг болно гэж үзэж болох уу?
Сэлбэ хотын газар чөлөөлөлтийг зургаан сарын хугацаанд буюу 2024 оны гуравдугаар сарын 18-наас эхлэн ес дүгээр сар гэхэд 50-иас дээш хувьд хүрсэн буюу хурдан хугацаанд хэрэгжүүлж чадсан. Сэлбэ дэд төвийн хүрээнд баригдах орон сууцанд дараагийн газар чөлөөлөлтийн иргэдийг оруулах төлөвлөгөөтэй байна. Өөрөөр хэлбэл, иргэд газраа орон сууцаар солино.
Ерөнхийдөө, Сэлбэ дэд төвийг түшиглэн гэр хорооллыг орон сууцжуулах төсөл Сүхбаатар дүүргийн 14, Чингэлтэй дүүргийн 14, 18 дугаар хороонд хэрэгжиж байгаа. Төслийн хүрээнд нийт 2,206 нэгж талбар буюу 158 га газрыг нөхөх олговортойгоор чөлөөлж 12 мянган айлын орон сууцыг барихаар болсон. Газар чөлөөлөлтийн ажил өнөөдрийн байдлаар 85 хувьтай үргэлжилж байна. Нийслэлд орон сууцжуулах төслийг Сэлбэ, Баянхошуу, Ханын материалд хэрэгжүүлэх бөгөөд энэ хэрээр газар чөлөөлөлтийн ажлууд хийгдэнэ.
Трасст өртсөн иргэд газрын албаны санал болгож буй дүнг хүлээн зөвшөөрөхгүй байх тохиолдолд хэрхэн шийддэг вэ?
Газар чөлөөлөлтийн журамд маш тодорхой заасан байдаг. Нийслэл Улаанбаатар хотын авто замын түгжрэлийг бууруулж, гэр хорооллыг орон сууцжуулах хууль 2023 оны 12 дугаар сард батлагдсан. Тэрхүү хуулийг дагаж Засгийн газрын 2024 оны 91-р тогтоолтой уялдуулан нөхөн олговрын журам гарсан. Тэрхүү хууль, журмаар зохицуулсан байдаг. Өөрөөр хэлбэл, таны газар нөлөөлөлд өртвөл газрын алба мэдэгдэл ирүүлж, хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэнэ. Улмаар тусгай зөвшөөрөлтэй хөрөнгийн үнэлгээний компанитай гэрээ байгуулах бөгөөд буруу үнэлгээ хийвэл тухайн хохирлыг хөрөнгийн үнэлгээний компани барагдуулах ёстой хэмээн заасан байгаа. Тухайлбал, иргэн Болдын газрыг тухайн компани 100 сая төгрөгөөр үнэллээ гэж бодъё. Иргэн Болд энэ үнээс татгалзаж “Миний эд хөрөнгийг буруу үнэлсэн байна. Би энэ мөнгөөр газраа чөлөөлөхгүй” гэвэл энэ тохиолдолд тайлан хүлээж авснаас хойш 14 хоногт эргэж хариу өгөх ёстой. Тухайн үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж үзвэл өөрийн сонгосон дурын компаниараа үнэлгээ хийлгэж болно гэсэн үг.
Мөн нэг жишээ татъя. Иргэн Болдын өөрийн хүсэлтээр хийлгэсэн үнэлгээний компани нь тухайн газрыг 150 саяд үнэлчихлээ гэж бодъё. Гэтэл улс хөрөнгийг нь 100 саяар авна гээд байвал энэ маргааныг хэн хагалах вэ гэдэг асуулт гарна.
Сангийн яамнаас итгэмжлэгдсэн Монгол Улсад ганцхан байгууллага бий. Монголын мэргэшсэн үнэлгээчдийн институтын ёс зүйн холбооны ёс зүйн хариуцлагын хорооноос үүнийг шалгадаг. Газар, байшингийн үнэлгээг шалгаж, хийцлэл, материалын өртөг гээд бүх зардлыг судлан тайлан гаргаж, бодит үнэлгээ өртгийг тооцоолж өгдөг.
Иргэний хувьд газраа өндрөөр үнэлүүлэхийг хүсэх нь мэдээжийн хэрэг. Төрийн зүгээс төсвийн хөрөнгийг хүссэнээр олгож болохгүй ч иргэдийг хохироохгүй байх талаасаа ямар бодлого барьж ажилладаг вэ?
Газрын эзэн нь Болд боловч, Болдын үр хүүхэд, ах дүү нь хамтдаа нэг хашаанд амьдардаг тохиолдол олон бий. Бидний зүгээс болж л өгвөл иргэддээ ашигтай байдлаар шийдэхийг зорьдог. Тухайн иргэний хүсч буй газрыг нь олгож чадахгүй ч, хотоос зайдуу газар олгох байдлаар зөвшилцөж зохицуулалт хийж байна.
Тэгвэл газар чөлөөлөлтийн ажлаас шалтгаалж, та бүхний ажлын үр дүнгээс үүдэж мега төслүүд явах эсэх нь шалтгаалах нь?
Тийм ээ. Бидний хувьд, А - Б цэг хүртэлх газрыг чөлөөлж дуусаад, тухайн зам ашиглалтад орлоо гэхэд дараагийн ажил руугаа шууд ханцуй шамлаад зүтгэдэг. Шинэ ажил руугаа орохдоо цоо шинэ хавтас нээж ажлаа эхэлнэ. Тэр нь сайхан бөгөөд илүү сонирхолтой, буцалсан их ажлын ард гарч өөрсдийгөө цэнэглэж чаддаг гэх үү дээ.
